La Loi Climat et Résilience, promulguée en août 2021, représente une avancée majeure dans la lutte contre le changement climatique en France. Cette loi s'inscrit dans les objectifs du gouvernement français pour atteindre la neutralité carbone d'ici 2050, conformément aux engagements pris lors de l'Accord de Paris. L'une des mesures clés de cette loi concerne la réforme du Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) collectif et son déploiement pour améliorer l'efficacité énergétique des bâtiments, en particulier dans le secteur résidentiel.

Le DPE collectif : qu’est-ce que c’est ?

Le Diagnostic de Performance Énergétique collectif est un outil d'évaluation de la performance énergétique d'un bâtiment dans son ensemble, notamment dans le cadre des copropriétés. Contrairement au DPE individuel, qui concerne un logement précis, le DPE collectif prend en compte les caractéristiques énergétiques du bâtiment dans sa globalité : isolation, systèmes de chauffage, ventilation, etc. Ce diagnostic permet d’attribuer une classe énergétique au bâtiment, allant de A (très performant) à G (peu performant).

La loi Climat et Résilience impose de nouvelles obligations pour le DPE collectif, en ciblant spécifiquement les bâtiments résidentiels en copropriété. Elle prévoit notamment que les copropriétés de plus de 200 m² doivent désormais réaliser un DPE collectif d’ici à 2024. Cette mesure concerne aussi bien les copropriétés existantes que celles construites avant 2013. Le but est d’encourager une rénovation énergétique globale des bâtiments, en tenant compte des spécificités de chaque copropriété.

Les objectifs de la loi pour la rénovation énergétique

La loi Climat et Résilience prévoit plusieurs actions pour réduire la consommation énergétique des bâtiments et lutter contre les "passoires thermiques" (logements classés F et G). En plus de rendre obligatoire le DPE collectif, elle impose la réalisation d'un plan pluriannuel de travaux pour les copropriétés, basé sur les recommandations du DPE. Ce plan, étalé sur dix ans, vise à prioriser les travaux nécessaires pour améliorer l’efficacité énergétique du bâtiment.

Ces mesures sont accompagnées d'une interdiction progressive de la location des logements considérés comme des passoires thermiques. À partir de 2025, les logements classés G ne pourront plus être proposés à la location, suivis des logements classés F en 2028. Cette interdiction incite les propriétaires à entreprendre des travaux de rénovation énergétique pour rendre leurs biens conformes aux normes environnementales.

Mise en œuvre de la loi et ses impacts

La mise en œuvre de la loi Climat et Résilience et du DPE collectif s'accompagne de nombreux défis pour les copropriétaires et les syndics. Le principal enjeu réside dans le financement des travaux de rénovation énergétique, souvent coûteux. Pour répondre à cette problématique, l'État a mis en place des aides financières, telles que MaPrimeRénov’, ainsi que des dispositifs de soutien à l'éco-rénovation collective, afin de faciliter l'accès aux travaux pour les copropriétés.

En pratique, la réalisation du DPE collectif doit être suivie d’une sensibilisation des copropriétaires sur l’importance des travaux à réaliser. Les syndics de copropriété jouent un rôle clé dans cette dynamique, en organisant les assemblées générales pour valider les projets de travaux et en recherchant les financements nécessaires. Il est également essentiel de former les professionnels du secteur à ces nouvelles exigences, pour assurer une mise en œuvre efficace des réformes.

Maître REY Martin, Avocat au Barreau de Marseille est compétent pour conseiller en cette matière.

Loi n°2024-346 du 15 avril 2024

La loi n°2024-346 du 15 avril 2024 visant à adapter le droit de la responsabilité civile aux enjeux actuels a introduit l'article 1253 du Code civil qui consacre la théorie de la responsabilité pour trouble anormal du voisinage, crée il y a bien longtemps par la jurisprudence en 1844.

Cette consécration, très critiquable car particulièrement mal faîte aura cependant l'avantage d'éclaircir pour le justiciable les conditions et les exceptions classiques d'application de cette responsabilité.

Cette réforme apporte également une réponse claire aux différents débats qui ont pu ces dernières années défrayer la chronique sur le citadin (lapin) de six semaines qui constate avec désarroi que la campagne n'est pas aussi silencieuse que l'effet de son casque réducteur de bruit qu'il arborait pourtant et jadis avec fierté dans le métro.

Article 1253 du Code civil

L'article 1253 du Code civil dispose nouvellement que : "Le propriétaire, le locataire, l'occupant sans titre, le bénéficiaire d'un titre ayant pour objet principal de l'autoriser à occuper ou à exploiter un fonds, le maître d'ouvrage ou celui qui en exerce les pouvoirs qui est à l'origine d'un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage est responsable de plein droit du dommage qui en résulte.

Sous réserve de l'article L. 311-1-1 du code rural et de la pêche maritime, cette responsabilité n'est pas engagée lorsque le trouble anormal provient d'activités, quelle qu'en soit la nature, existant antérieurement à l'acte transférant la propriété ou octroyant la jouissance du bien ou, à défaut d'acte, à la date d'entrée en possession du bien par la personne lésée. Ces activités doivent être conformes aux lois et aux règlements et s'être poursuivies dans les mêmes conditions ou dans des conditions nouvelles qui ne sont pas à l'origine d'une aggravation du trouble anormal. "

Trouble anormal de voisinage

Avant cette réforme, il était acquis par la jurisprudence que le dernier arrivé ne pouvait se plaindre des troubles résultant d'une activité agricoles, industrielles, artisanales, commerciales, aéronautiques, touristiques et culturelle. 

Après la réforme, cette codification vient élargir l'exception d'antériorité puisque "l'activité" visée est élargie. Le texte ne vise pas telles ou telles activités mais toutes les activités et cela "quelle qu'en soit la nature."

Le législateur a donc entendu simplifier l'exception en l'élargissant.

Toutefois cette simplification ne fera que glisser les débats non plus sur la catégorie d'activité à l'origine des nuisances mais sur la question de savoir si les nuisances proviennent ou non d'une "activité".

On pourra s'interroger par exemple sur le fait de savoir si, le fumage de viande ou de poisson à domicilie, l'élevage d'insectes ou de chien amateur, la colombophilie ou le modélisme radiocommandé aérien seront considérés comme des "activités" au sens de l'article 1253 du Code civil.

Faute pour les juges d'apprécier strictement la notion d ' ''activité" le voisin n'aura qu'à clamer qu'il était la avant !

Maître REY Martin, Avocat au Barreau de Marseille est à même de vous conseiller sur vos droits et obligations en matière de conflit de voisinage résultant notamment d'un trouble anormal de voisinage.

Régime antérieur

Avant le 3 décembre 2003 (n°02-18.033), le droit à indemnisation pour le bailleur de l'inexécution des réparations locatives par le locataire n'était soumis qu'à la faute du locataire c'est-à-dire au seul fait que le locataire n'ai pas réparé les locaux qu'il occupait.

Régime Postérieur

Après le 3 décembre 2003 (Civ 3ème 3 décembre 2003 n°02-18.033) la jurisprudence a modifié le régime de l'indemnisation des réparations locatives en le soumettant au régime de droit commun de la responsabilité contractuelle en conditionnant cette responsabilité à la démonstration d'une faute, d'un préjudice et d'un lien de causalité.

Si la faute n'est que l'inexécution par le locataire de son obligation de réparation, la démonstration du lien de causalité et du préjudice qui en résulte pouvait amener le bailleur à perdre son indemnisation.

Exigences quant au préjudice

Dans les trois arrêts du 27 juin 2024, la Cour de cassation casse les arrêts des Cour d'Appel qui avaient fait droit à la demande indemnitaire du bailleur au motif que le préjudice n'était pas prouvé.

On en conclu donc que la seule inexécution par le locataire de son obligation de réparation ne laisse donc plus présumer l'existence d'un préjudice.

Dans les deux premiers arrêts, le bailleur avait revendu sans baisse du prix le logement précédemment occupé et dégradé par le locataire. Compte tenu de l'absence d'incidence des dégradations sur le prix du bien ou en l'absence de démonstration de diminution du prix de vente du fait des dégradations, la Cour de cassation considère que les bailleurs n'apportaient pas la preuve du préjudice dont il sollicitaient réparation.

Dans le dernier arrêt, le local avait été reloué sans démonstration que le bailleur avait engagé des dépenses pour ce faire.

Ces exigences vis-à-vis de la démonstration du préjudice contrarie de plus en plus le droit commun de la réparation qui, rappelons le, n'oblige pas le bailleur à effectuer les réparations avant d'en demander le remboursement et l'oblige encore moins à utiliser la somme allouée au titre de cette indemnisation pour effectuer les travaux.

En effet, celui qui reçoit une indemnisation en dispose à sa guise. Il ne saurait être contraint de l'affecter à telle ou telle opération, ici de réparation. (3ème civ 5 mars 2003 n°01-12.000)

Le bailleur n'avait donc pas à prouver qu'il avait fait l'avance des frais de remise en état ou en cas de devis qu'il allait effectuer les réparation.

En pratique cette liberté de choix dans l'usage de l'indemnisation s'atténue avec ces nouvelles exigences quant à la démonstration du préjudice d'autant plus que le temps judiciaire en matière locative s'allonge.

Afin d'éviter toute déconvenue le bailleur devra redoubler d'effort afin de laisser à tout le moins une trace pécuniaire des dégradations effectuées s'il entend en obtenir la réparation.

Maître REY Martin, Avocat au Barreau de Marseille est compétent pour conseiller ses clients en matière de baux locatifs et commerciaux. Fort de son expertise, il offre un accompagnement personnalisé et des conseils avisés pour sécuriser les relations contractuelles et protéger les intérêts de ses clients.